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夫妻一方擅自出卖夫妻共有房屋的处理办法详解
文章作者:刘长洪、李荣 律师     发表日期:2013/3/6    浏览次数:2383

                               夫妻一方擅自出卖夫妻共有房屋的处理办法详解 

作者:陕西博硕律师事务所 刘长洪、李荣 律师                  禁止转载 

    《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》(以下简称“解释三”)第十一条规定:“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。 
    夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。” 
该条规定对夫妻一方擅自出卖夫妻共同共有房屋的情形给出了处理办法,下面我们就将针对该条解释作一详细的分析和解说。 
一、一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续的,另一方无权追回。 
解释三第十一条第一款所述的另一方无权追回夫妻共有房屋必须包含有以下几个要件: 
1、第三人为善意取得。 
    善意取得是指无权处分人将其有权占有的他人财产(动产及不动产),转让与第三人,如受让人取得该财产时系出于善意并支付了合理对价,则受让人取得该物的所有权,原权利人丧失所有权。 
(1)第三人在购买属夫妻共同共有的房屋时主观上为善意。 
就是说购买房屋的第三人不知道也不应当知道出卖者无权私自出卖该房屋。依照公示公信原则,第三人对房屋登记薄记载的房屋产权人进行了查看、支付了正常合理的价格等,就应当推定第三人为善意。如夫妻另一方主张第三人为恶意,就应当提供其恶意的相关证据来证明。 
(2)第三人已经支付了合理的对价。 
这里所说的合理对价主要是排除有些无权处分人以低于市场价的价格恶意将房屋出售或者以赠与等形式将房屋无偿出让的情形。对于第三人支付的价格是否合理的判断,可由夫妻另一方举证证明第三人所支付的购房款是否与同期同一地段的市场房屋售价相差悬殊。 
(3)出售的房屋已经办理了产权登记手续。 
需要注意的是,适用解释三第十一条规定时,第三人善意、有偿所购买的属夫妻共同共有的房屋还应满足已经办理了房屋产权登记手续这一重要条件。 
2、所售房屋应为夫妻共同共有。 
根据《中华人民共和国物权法》的规定,共有分为共同共有和按份共有,适用解释三第十一条应满足共同共有的条件。共同共有是指两个以上的人,对全部共有财产部分份额地共同享有所有权,这种共有关系一般产生于存在特殊身份关系的人之间,主要有夫妻关系、家庭关系等。 
大多数夫妻在婚后都适用婚后所得共同制的夫妻财产制度,即婚姻关系存续期间所得的财产除特定财产外归夫妻双方共同所有,这种情况下,夫妻双方在婚后以夫妻共有财产所购买的房屋属于夫妻共同共有。但是随着大家法制意识的加强、西方文化的侵入、女性独立风暴的侵袭等等因素,有一些小家庭在婚后约定分别财产制即各自所得收入归各自所有,购买房屋时也对各自所占房屋份额进行了约定,这种情况下,一方擅自出卖双方按份所有的房屋,就不能适用该条规定。 
二、夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失的,离婚时另一方可以要求赔偿损失。 
解释三第十一条第二款的适用有两个方面需要注意:第一,对于夫妻一方擅自处分共同共有房屋给另一方造成的损失,另一方如果要求赔偿的,必须是在离婚时提出。即夫妻一方适用本条文向另一方要求赔偿的前提必须是离婚诉讼的提起,在婚姻关系存续期间不能要求。第二,另一方所提出的赔偿请求只能是物质损害赔偿,而无权提起精神损害赔偿。也就是说夫妻一方擅自处分共同共有的房屋对另一方造成的财产方面的损失,另一方在离婚时可以要求赔偿,但是若另一方要求精神损害赔偿,是没有依据的。 
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